La recesión económica cambia el mercado inmobiliario. ¿Qué significa eso para los propietarios y posibles compradores? En alemania ¿Y en BOLIVIA?
Horizonte de Munich
Peter Kneffel / dpa
Jan Witte actualmente no tiene que abandonar su oficina en casa para mostrar a los compradores potenciales de viviendas las mejores direcciones en Hamburgo. Desde su escritorio, los navega a través de apartamentos, casas y villas con un clic del mouse, de forma similar a Google Street View, sus clientes pueden ver la propiedad en 3D. Con algunos objetos, incluso es posible ingresar virtualmente al balcón y disfrutar de la vista.
«Los recorridos virtuales nos están ayudando enormemente a mantener nuestro negocio», dice Witte, quien trabaja para el agente inmobiliario Engel & Völkers. Después de todo, ya se había alcanzado un grado.
Witte no está solo con su modelo en este momento. En todo el país, los agentes inmobiliarios ofrecen cada vez más visitas virtuales para amortiguar los efectos de la crisis de la corona. Debido a las restricciones de salida, las visitas difícilmente pueden realizarse, y debido a que muchas personas se preocupan por sus ingresos futuros, los compradores potenciales posponen las transacciones planificadas. «Nadie quiere comprar en este momento, pero nadie quiere vender tampoco», dice Michael Voigtländer, experto en bienes raíces en el Instituto de Negocios Alemanes (IW). El mercado está prácticamente parado.
Una mirada a China, donde el virus estalló mucho antes, muestra los efectos que la crisis de la corona puede tener en el mercado inmobiliario: allí, en los primeros dos meses del año, el volumen de transacciones de apartamentos colapsó en un 36 por ciento en comparación con el año anterior. El total de la financiación inmobiliaria nueva cayó en alrededor del 18 por ciento. «Esto también puede amenazarnos en Alemania», dice el economista Voigtländer.
Después de muchos años gordos recientemente, la crisis de la corona debería poner fin abruptamente al auge inmobiliario alemán. Aunque actualmente no hay caídas de precios, esto se debe al hecho de que los bienes inmuebles no se negocian en la bolsa de valores como las acciones todos los días. Debido a que casi no se realizan nuevas transacciones, los precios inicialmente parecen estables. «Sin embargo, esto no significa que los precios aún no hayan caído o no caigan. La caída solo será visible en dos o tres meses», dice Gerd Kommer, asesor financiero y experto en bienes raíces.
También es probable que disminuyan los alquileres
Una mirada al mayor grupo inmobiliario alemán, Vonovia, muestra que los bienes raíces no pueden escapar de la crisis. El precio de las acciones de la compañía ha caído más de un 17 por ciento desde su máximo a mediados de febrero, mientras que el índice alemán líder Dax incluso cayó un 25 por ciento durante el mismo período. «No veo por qué un inversor inmobiliario común debería sufrir menos la crisis que una empresa que gana dinero alquilando apartamentos a gran escala», dice Kommer. Para él, el precio de las acciones de Vonovia es un buen indicador principal.
Nadie sabe exactamente cuánto caerán los precios de la vivienda. Como con todos los demás activos, esto depende del curso futuro de la crisis. Esto significa que los expertos en bienes raíces no tienen más remedio que recurrir a los escenarios comunes con los que los expertos económicos trabajan actualmente en todo el país.
En el mejor de los casos, el desarrollo económico del país sigue una «V»: después de un breve y abrupto accidente, la subida es igual de abrupta. En tal caso, es probable que los precios inmobiliarios caigan antes de que vuelvan a subir tan fuerte como antes de la crisis. Pero incluso sin la pandemia de la corona, los aumentos de precios en las principales ciudades alemanas se habían debilitado significativamente después de un auge de muchos años.
Si la crisis describiera una «U», el poder económico caería bruscamente, permanecería en un nivel bajo durante mucho tiempo y solo aumentaría bruscamente después de dos o más años. En este caso, se puede esperar una caída más larga en el precio de los bienes raíces.
En el caso de una «L», es decir, una fuerte caída después de ir solo de lado, la economía estaría tan aplastada que ya no sería capaz de ponerse en marcha. Millones de personas estarían permanentemente desempleadas, la gente carecería de dinero para consumir. Los mercados inmobiliarios colapsarían como nunca antes.
En los tres escenarios, los precios de alquiler también pueden caer. En primer lugar, existe el riesgo de que los inquilinos ejerzan su nuevo derecho de suspender temporalmente los pagos de alquiler si se encuentran con dificultades financieras debido a la crisis de la corona. Por otro lado, muchas personas ya no deberían poder pagar el alquiler si reciben beneficios de trabajo a corto plazo o incluso quedan desempleados.
Esto es al menos algo amortiguado por el hecho de que, por el contrario, los compradores de propiedades también pueden hacer uso de esta nueva regulación: los prestatarios pueden diferir por completo las cuotas mensuales de su contrato de préstamo para los meses de abril a junio si sufren los efectos de la pandemia de la corona.
Las buenas ubicaciones deben seguir siendo solicitadas
Dependiendo de la ubicación y la calidad, los apartamentos y casas se verán afectados en diferentes grados. «Los apartamentos de tres habitaciones o edificios antiguos en una buena ubicación en las grandes ciudades siempre tienen demanda, y Corona no cambiará tanto», dice el economista inmobiliario Voigtländer. Sin embargo, duda que nuevos edificios de alto precio o apartamentos de lujo aún se vendan bien. Después de todo, las personas adineradas que poseen compañías o poseen grandes acciones están perdiendo mucho dinero en la crisis actual.
Es probable que el mercado inmobiliario comercial se vea particularmente afectado. Thomas Mayer, director del Flossbach del Storch Research Institute, espera consecuencias drásticas aquí: «La crisis acelerará la muerte de las pequeñas empresas en las ciudades. Muchas compañías no sobrevivirán y esto conducirá a una mayor vacante».
Además, la crisis de la corona enseña a las empresas qué tan bien pueden hacer frente a las oficinas domésticas y al trabajo descentralizado. «Esto podría conducir a una menor demanda de trabajos de oficina», dice Mayer.
Por lo tanto, los inversores que hayan invertido en bienes raíces deberán estar satisfechos con menores ganancias en el futuro. Pero esto se aplica a casi todas las clases de activos, incluidas las acciones y, a veces, incluso el oro ha perdido recientemente un valor masivo. «Solo los bonos a corto plazo de países y empresas con una calificación crediticia muy alta podrán escapar de la tendencia a la baja», dice el experto en inversiones Kommer. Sin embargo, con estas inversiones, debido a las bajas tasas de interés, difícilmente se puede esperar un rendimiento positivo.
¿Qué significa todo esto para los propietarios y aquellos que quieren convertirse en uno?
Las personas que ahora necesitan dinero rápidamente y quieren vender sus propiedades financiadas con préstamos pueden sufrir pérdidas porque ya no obtienen el precio que podrían haber pedido a principios de año. Alexander Krolzik, experto en construcción y financiamiento de bienes raíces en el centro de asesoramiento al consumidor de Hamburgo, advierte contra retrasar la decisión dolorosa: «Es importante tirar de la cuerda a tiempo. Si espera demasiado con la venta, es posible que tenga que renunciar a su propiedad bajo presión y luego puede apenas conseguir un buen precio «. Como regla, sin embargo, los bancos otorgan medio año para encontrar un comprador.
Por otro lado, cualquier persona que acaba de comprar una propiedad y puede continuar pagando las cuotas simplemente debe evitar la caída inminente de los precios y esperar un desarrollo positivo a largo plazo. Una forma de reducir la carga financiera del préstamo inmobiliario al menos a corto plazo es reducir el reembolso del préstamo. Sin embargo, no existe un reclamo legal general sobre esto a menos que los clientes hayan acordado esta opción cuando se concluya el contrato. Sin embargo, para algunos contratos, se ha acordado un corredor dentro del cual la tasa de reembolso puede ajustarse hacia arriba o hacia abajo.
Pero también está claro que en crisis económicas como ahora hay oportunidades para principiantes. Aquellos que han estado soñando con su propio departamento durante mucho tiempo y tienen un ingreso financieramente seguro a pesar de la crisis, ahora pueden atacar. Algunos objetos podrían estar disponibles a un precio especial en los próximos meses.
Para aquellos que no quieren vivir en una propiedad, sino que la ven como una inversión, comprar propiedades individuales es peligroso porque los inversores están expuestos a un riesgo extremo de agruparse si agrupan la mayoría de sus activos en un solo apartamento.
En este caso, es mejor confiar en fondos en los que el dinero de los inversores se distribuye en una gran cantidad de propiedades. Sin embargo, el administrador de activos Kommer piensa poco en los fondos inmobiliarios clásicos abiertos que a menudo se venden en Alemania. «Debido a los altos costos y al mecanismo de valoración poco realista de los objetos en el fondo, este es un paquete falso», dice. Es mejor confiar en fondos indexados baratos (ETF) que mapean los mercados inmobiliarios.
Traductor: GOOGLE
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